張敏李強是《卓越物業(yè)經(jīng)理的修煉之路》中的主要人物，在這個故事中“徐一新”充分發(fā)揮想象，將每一個人物描繪的都很成功，而且故事精彩有創(chuàng)意，以下是內(nèi)容概括：物業(yè)管理的定義、范疇與核心價值物業(yè)管理究竟是什么？中國物業(yè)管理協(xié)會在《物業(yè)管理基本術語標準》中給出的定義是："業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。"但這個定義僅揭示了物業(yè)管理的技術層面。從本質(zhì)上看，物業(yè)管理是不動產(chǎn)的保值增值服務，是社區(qū)生活品質(zhì)的保障體系，更是城市基層...

物業(yè)管理的定義、范疇與核價值物業(yè)管理究竟是什么？

物業(yè)管理協(xié)《物業(yè)管理基本術語標準》給出的定義是："業(yè)主過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域的境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

"但這個定義僅揭示了物業(yè)管理的技術層面。

從本質(zhì)，物業(yè)管理是動產(chǎn)的保值增值服務，是社區(qū)生活品質(zhì)的保障系，更是城市基層治理的重要組。

它如同個密的生態(tài)系統(tǒng)，過專業(yè)的資源整合與運營管理，實"建筑延年益壽，社區(qū)充滿活力"的核價值。

物業(yè)管理的范疇遠止"掃地門"的統(tǒng)認知，而是涵蓋：空間管理：從建筑到整個社區(qū)的規(guī)劃、維護與優(yōu)化設施管理：梯、供水、供、消防等系統(tǒng)的生命周期維護秩序維護：安防范、交疏導、應急處理的合服務境營：清潔、綠化、垃圾類等生態(tài)境管理社區(qū)運營：文化建設、鄰關系、便民服務的組織實施資產(chǎn)運營：過科學管理實物業(yè)價值的持續(xù)升深圳萬科，物業(yè)管理團隊過對空調(diào)系統(tǒng)的智能化改，使這座0萬㎡的層建筑年節(jié)達0萬度；京融街，某寫字樓物業(yè)過優(yōu)化租戶組合和空間用，使業(yè)主回報率升%。

這些案例印證了物業(yè)管理作為"隱形的價值創(chuàng)者"的核定位。

行業(yè)發(fā)展簡史及關鍵驅(qū)動因素球起源：從貴族管家到專業(yè)管理物業(yè)管理的雛形可追溯至紀60年的英。

隨著工業(yè)革命推動城市化進程，曼徹斯出了量多層公寓建筑，為解決維護管理問題，發(fā)商理查·阿克賴首創(chuàng)"物業(yè)經(jīng)理"角，負責整棟建筑的統(tǒng)管理。

這模式很入，0年芝加立了界首個物業(yè)管理行業(yè)組織——建筑物業(yè)主組織（BOMA），標志著行業(yè)專業(yè)化的端。

起步：區(qū)試驗田的破冰之旅物業(yè)管理的化始于0紀0年的深圳區(qū)。

年月0，家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司深圳立，接管湖麗苑區(qū)。

這個僅有5棟住宅樓的區(qū)，創(chuàng)地實行"有償服務、獨立核算"的市場化管理模式，首次引入"業(yè)主"概念，建立了維修基度。

王的記憶碎片（年）："我到深圳僑城班，師傅遞給我個鐵皮工具箱和本厚厚的《住戶冊》。

那候哪有什么智能系統(tǒng)，抄水表靠走，報修靠吼，業(yè)主訴首接堵辦公室門。

記得有次臺風，我和個同事地庫舀了整的水，二業(yè)主來的姜湯，是我這輩子喝過暖的湯。

"政策驅(qū)動：從摸索前行到規(guī)范發(fā)展4年，建設部頒布《城市新建住宅區(qū)管理辦法》，首次明確"物業(yè)管理"的法律地位；00年《物業(yè)管理條例》正式實施，確立了業(yè)主度和物業(yè)服務合同規(guī)范；07年修訂后的《物業(yè)管理條例》進步化了業(yè)主權，明確了物業(yè)服務企業(yè)的義務邊界。

這些政策程碑推動行業(yè)從"摸著石頭過河"走向度化發(fā)展。

000年后，隨著住房商品化改革深化，物業(yè)管理市場迎來發(fā)期。

萬科、綠城、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛立物業(yè)子公司，行業(yè)規(guī)模以年均0%的速度增長。

04年生活登陸港資本市場，為"社區(qū)服務股"，標志著行業(yè)進入資本驅(qū)動的新階段。

/球物業(yè)管理市場的狀與點市場：規(guī)模擴張與質(zhì)量升并存截至04年，物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模己突破.5萬億元，從業(yè)員達00萬，管理面積過00億方米。

市場呈以顯著點：市場結構多元化：從統(tǒng)住宅物業(yè)向商業(yè)合（占比%）、產(chǎn)業(yè)園區(qū)（%）、醫(yī)院學校（%）等多元業(yè)態(tài)延伸。

浦陸家嘴的球融，其物業(yè)管理團隊需同滿足甲級寫字樓、端商場和觀光層的差異化需求，服務標準細化到"梯等候過0秒"、"空調(diào)溫度誤差±0.5℃"。

行業(yè)集度升：TOP00企業(yè)管理面積占比從05年的6%升至04年的%，頭部企業(yè)過并整合加速擴張。

碧桂園服務、萬科物業(yè)等龍頭企業(yè)管理面積均突破0億方米，相當于個等家的土面積。

服務涵深化：統(tǒng)"西保服"（保潔、保安、保綠、保修、客服）己升級為"基礎服務+增值服務+智慧服務"的維系。

04年頭部企業(yè)增值服務收入占比均達7%，涵蓋社區(qū)商、養(yǎng)托育、家政服務等00多個細品類。

球市場：模式的經(jīng)驗借鑒模式：度專業(yè)化工，物業(yè)管理與設施管理明確離。

仲量聯(lián)行（JLL）等企業(yè)供從空間規(guī)劃到能源管理的鏈條服務，其"零工經(jīng)濟"用工模式使力本降低5-0%。

本模式：細化管理典范，注重細節(jié)和持續(xù)改進。

京某端公寓的物業(yè)管理冊厚達00頁，對"垃圾如何類"、"綠植修剪角度"等都有詳細規(guī)范，其業(yè)主滿意度連續(xù)0年保持%以。

新加坡模式：政府主導與市場運作結合。

組屋（公住房）管理由建屋發(fā)展局統(tǒng)籌，引入專業(yè)物業(yè)公司爭運營，既保障民生屬，又升服務效率，其公住房物業(yè)費僅為市場價格的/。

變革的行業(yè)：機遇與挑戰(zhàn)并存科技革命：智慧物業(yè)的面賦能物聯(lián)重塑運營：深圳招商璽花園部署了5000多個物聯(lián)感器，實監(jiān)測梯運行、消防狀態(tài)和能耗數(shù)據(jù)。

系統(tǒng)可前4預測梯故障，將停機間從均4縮短至。

工智能升驗：龍湖智慧服務的AI客服"龍"可處理5%的常規(guī)咨詢，語音識別準確率達%，業(yè)主報修響應間從5鐘壓縮至鐘。

其發(fā)的"智慧眼"系統(tǒng)，能動識別空拋物并定位具樓層。

王的記憶碎片（05年）："公司次物業(yè)管理系統(tǒng)，我?guī)е鴤€師傅培訓了整整周。

張師傅拍著桌子說我干了二年，閉著眼都知道哪戶該交物業(yè)費，要腦有啥用。

結個月后，他了系統(tǒng)，還己編了個Exel程序統(tǒng)計報修率。

想想，是愿變，是我們沒講清楚變革能帶來什么。

"消費升級：從"有沒有"到""業(yè)主需求己從基礎的"安、干凈"向"舒適、便捷、愉悅"轉變。

古壹號的"鑰匙"物業(yè)服務系，可為業(yè)主供從醫(yī)生預約到藝術品保養(yǎng)的6項定服務；杭州綠城某社區(qū)打的"西點半學堂"，解決了工家庭子學后管的痛點，使物業(yè)費收繳率升至.6%。

這種轉變倒逼物業(yè)企業(yè)重構服務系：從"按標準供服務"到"按需求設計服務"，從"被動響應問題"到"主動創(chuàng)價值"，從"物業(yè)服務"到"社區(qū)生活服務"。

可持續(xù)發(fā)展：綠物業(yè)的要求碳和目標驅(qū)動：承諾060年前實碳和，建筑運行能耗占社總能耗的%，物業(yè)管理行業(yè)肩負重要責。

京尊廈過智能照明、光伏幕墻和雨水回收系統(tǒng)，年減碳排.萬噸，相當于種植6.7萬棵樹。

ESG理念融入：資者越來越關注物業(yè)企業(yè)的境（E）、社（S）和治理（G）表。

04年新市的物業(yè)企業(yè)，5%招股書披露了ESG戰(zhàn)略，包括垃圾類、障礙設施改和員工升等具舉措。

王的記憶碎片（0年）："疫封控那兩個月，我們區(qū)戶獨居。

我?guī)е鴪F隊每打話問候，用社區(qū)APP搞接觸配。

有位歲的陳師業(yè)主群說：物業(yè)是親，勝似親。

那刻我突然明，物業(yè)管理的終目標是把區(qū)管，是把聚。

"景故事：物業(yè)的對話物：王建（王）：55歲，從業(yè)年，某企物業(yè)顧問李曉（李）：0歲，從業(yè)年，某頭部物業(yè)企業(yè)區(qū)域經(jīng)理張思遠（張）：歲，剛入的管培生場景：05年春，某物業(yè)管理論壇后的茶歇區(qū)(故事始)王摩挲著的搪瓷杯，杯身"優(yōu)秀物業(yè)工作者"的燙字己經(jīng)有些斑駁。

這是年他深圳獲得的個獎項，當?shù)念C獎詞還寫著"愛崗敬業(yè)，怕苦"。

"李啊，你們動輒談智慧物業(yè)，我考考你——知道年我們怎么查漏水嗎？

"王呷了茶，眼角的皺紋藏著笑意。

李的板腦，笑著回答："王師傅，您是是又要說那個聽漏棒的故事？

""沒錯！

"王來了，"根空鐵桿，頭貼耳朵，頭地水管的位置慢慢挪動。

靠耳朵聽！

有次為了找個漏點，我趴地聽了個，耳朵都麻了。

倒，你們用什么......"" ti ening tenlgy（聲感技術），"旁的張搶著說，"我們公司新的智能管系統(tǒng)，能定位到漏水點米范圍，還能預測管道壽命。

"王贊許地點頭："技術！

但我要醒你們，技術再先進，也替了腿勤嘴甜。

00年非典，我們區(qū)封閉式管理，我?guī)е鴪F隊每爬0層樓物資，是因為我們多能干，是因為和業(yè)主處了朋友。

"李板，調(diào)出組數(shù)據(jù)："王師傅您，這是我們管的區(qū)，過AI析業(yè)主行為數(shù)據(jù)，前個月就預測到了年活動的使用需求，去年改后，業(yè)主滿意度升了個點。

但您說的對，個月我處理個訴，系統(tǒng)顯示是空調(diào)噪音問題，門才發(fā)，其實是獨居想找說說話。

""這就是我常說的物業(yè)管理，管的是物，理的是。

"王深有感觸，"我剛入行，業(yè)主我們物業(yè)的；后來師父；年輕都管家。

稱呼變了，責也重了。

"張拿出機，展示著畢業(yè)設計："王師傅、李，這是我設計的社區(qū)記憶程序，把照片、故事都存進去。

您這張，是5年您僑城區(qū)組織的次業(yè)主運動吧？

"照片，年輕的王穿著的確良襯衫，舉著發(fā)令槍，背景是幾棟紅磚樓房和排歪歪扭扭的行。

王眼眶有些濕潤："那兒哪有什么運動設施，就空地畫了幾個格子當跑道。

的孩子，智能健身器材、VR乒乓球......""但有些西沒變，"李接過話頭，"管是您當年的搪瓷杯，還是我們的智能，核都是以為本。

個月我們要幾個區(qū)試點間行，年輕幫跑腿，存服務間，以后己了可以兌服務。

王師傅您覺得這個主意怎么樣？

"王哈哈笑："主意！

我年輕幫張奶奶煤氣罐，她給我餃子，這就是早的間行嗎？

你們年輕有技術有想法，但別忘了，物業(yè)管理的根，遠扎社區(qū)的土壤。

"夕陽透過玻璃窗，身灑溫暖的光暈。

物業(yè)，個，卻有著同樣的堅守。

正如王常說的："建筑去，但用的管理能讓它遠年輕。

"本章結物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷從"統(tǒng)服務"向"服務業(yè)"的深刻轉型。

科技賦能、消費升級和可持續(xù)發(fā)展趨勢，重塑著行業(yè)的價值鏈條和爭格局。

對于物業(yè)經(jīng)理而言，既要掌握智能化工具，又要承"以為本"的服務髓；既要理解行業(yè)發(fā)展的歷史脈絡，又要洞察未來趨勢。

唯有如此，才能變革的浪潮，為正的"卓越管家"。

章，我們將深入探討物業(yè)經(jīng)理的多重角與核能力模型，這個充滿機遇與挑戰(zhàn)的，如何為名優(yōu)秀的物業(yè)管理領導者。